房地产存量时代,商业地产投资迎来“建仓”良机 |歌斐地产白皮书解读二

摘要: 已经达成共识的是,房地产开发市场,已由黄金时代转向白银时代。那么,房地产存量时代真的来了吗?中国商业地产投资市场及资本市场,又将产生什么样的变化和机遇?

09-12 14:31 首页 歌斐资产

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作者:品牌市场中心 刘梦洁

在8月26日举办的“2017诺亚财富房地产金融高峰论坛”上,歌斐资产正式发布了《2017中国房地产金融行业白皮书》(以下简称歌斐地产白皮书),回顾了宏观经济及房产政策基本面,并对未来房地产行业的发展进行了展望。


已经达成共识的是,房地产开发市场,已由黄金时代转向白银时代。那么,房地产存量时代真的来了吗?中国商业地产投资市场及资本市场,又将产生什么样的变化和机遇?


请看小斐为您带来的歌斐地产白皮书解读系列第二篇。


与房地产开发更直接相关的新增建设用地和工程开发建设投资额(已扣减土地购置费用)占国民经济的比重均已在十二五期间见顶,可以确定的是,全国主要城市的房地产市场,逐步由增量迈向存量时代 。


近年来不断见诸于媒体的“城市运营商”、“城市配套服务商”、“生活服务集成商”等新语汇,也印证出各个方面都已经开始为存量时代进行战略布局。



基于国内房地产市场从以住宅开发为主导的增量市场,转入以商业地产投资为主导的存量市场的大背景下,歌斐地产从中国商业地产投资市场及资本市场两个方面,分享了他们的认识与发现:


中国商业地产大宗交易投资市场有什么特征?


1、商业地产大宗交易额逐年递增,2016年近2000亿。




2、京沪商业地产大宗交易额进入世界前列水平



上海与北京是中国最具投资力的城市。从GDP来看,到2025年,上海有望成为全球第三大城市经济体,而北京则有望成为全球第五大城市经济体。


京沪两地在近3年交易规模和交易频次方面,明显领先于国内其他城市。虽与世界级金融、商业中心如纽约、伦敦仍有较大差距,但已接近甚至赶超亚太区主要市场。



3、国内其他二线城市商业地产大宗交易市场流动性偏低


虽然京沪两地的交易规模和交易频次方面,已接近甚至跨入国际门户城市行列,但除此以外的城市大宗交易市场流动性偏低。


歌斐认为,主要原因除了地域经济发展程度的不平衡造成城市间差异外,还有就是中国特有的巨大商业地产散售市场。


散售与大宗物业交易在一定程度上具有替代关系,这一现象在国内广州、深圳、杭州等市场较为明显。如果将这一部分记入交易规模考虑,实际上中国的流动性甚至将超越美国市场。


4、
REITs 等房地产证券化产品可期


中国在推动房地产投资信托基金(REITs)发展方面取得了一些进展,但与美国、日本和新加坡等发达国家相比,中国在制定培育现代REITs生态系统所需的监管和税收框架方面进展相对缓慢。


一个主要障碍是信托单位持有人持有证券是否会被双重征税,存在不确定性。预计一旦这方面有进一步的改革加之政策的进一步清晰,中国的REITs会有更大发展。


5、资本账户控制依然严格



由于整体资本市场仍受到严格管理,资本账户无法自由流通,境外投资者介入中国商业地产市场仍然面临一定程度的阻碍。


中国商业地产大宗交易资本市场有什么特征?



1、内资机构投资者稳步建仓


2014年以来,以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本在商业房地产大宗投资市场迅猛崛起,在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的17%翻番至35%。


事实上,这一趋势的出现绝非偶然事件,恰是与国内房地产市场从以住宅开发为主导的增量市场转入以商业地产投资为主导的存量市场的拐点出现、经济增速放缓导致资产荒、利率水平下行至史上最低等重大事件同步。



另一个角度来看,随着存量时代的大幕缓缓开启,获取优质商业地产筹码的重要性显著提升。从这一意义上讲,歌斐认为,2017-2020 年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期。


2、保险资金潜在规模巨大


根据2014年保监会修订规则,商业保险公司可以30%资产投资房地产,但截至2016年末,其房地产投资规模不到总资产1%;与此同时,2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期,预计将有1万亿元人民币资金排队入市,其中险资的满额体量占到了绝大多数。


3、房地产私募基金将扩大投资足迹


在中国房企的资金结构中,以银行贷款为主的间接融资方式历来居主导地位,但直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态。宏观去杠杆大背景下,从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向将加速房地产私募股权基金的发展,同时将使更多的私募资金投向商业地产领域。


4、开发商增持投资性物业成为新常态


在存量时代的大背景下,开发商的业务转型势在必行,对比香港市场主要开发商的资产结构来看,国内开发商投资性物业比例提升的空间依然巨大。


5、
养老金入市的不确定性


虽然管理层在制度层面尚未开始关于社保和养老资金进入不动产投资的讨论,短期内取得实质性突破的概率较低。但从国际经验来看,该类资金投资房地产不乏先例,因而此处亦不妨将其作为一个积极而不确定的因素略加探讨。


歌斐资产作为国内领先的多元资产管理专业平台,自成立以来就将房地产投资业务作为旗下最重要的资产管理类别之一。伴随着行业的发展与变迁,6年中经历了房地产发展的两轮周期。


团队专注投资房地产领域,覆盖住宅、写字楼、零售商业等各业态的投资标的,同时也会进入地产上下游企业公司层面的股权投资;为了给投资人带来长期增值收益,歌斐地产还致力于构建跨周期、多区域、多业态、多策略的组合投资。

 

2014 年歌斐地产发起国内第一支以纯股权形式收购标的物业的写字楼基金,收购项目标的完工后命名为“歌斐中心”,伫立黄浦江畔核心区位,路人无不为之驻足。


为深度运营此类实物资产项目,歌斐地产更是先后成立写字楼资产管理运营团队和商业管理公司,将深化运营与主动管理落实到基金所投项目的底层,保障投资人的收益最大化。


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歌斐中心项目介绍

歌斐中心,由歌斐资产旗下基金收购并倾力打造,坐落于上海市黄浦滨江商务区,距离新天地、淮海路商圈仅约2公里,正处地铁13号线世博博物馆站上盖。项目总建筑面积约7.4万㎡,由1栋32层超甲级写字楼及1.5万㎡精品商业组成,标准层面积达2270㎡,是一座拥有LEED金级预认证的国际超甲级临江写字楼。


项目地址:上海市黄浦区蒙自路757号

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